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「新心经」2018年7月宜昌楼市白皮书:价格上涨,成交下跌

2020-01-10 16:45:09
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「新心经」2018年7月宜昌楼市白皮书:价格上涨,成交下跌

新心经,报告说明

1. 本报告成交数据包含两种口径。即“宜昌城区整体成交数据”及“宜昌城区重点项目成交数据”。查阅本报告时,请注意阅读每一章节的统计口径说明。

2. 城区整体成交数据包含安置房、经济适用房、安置房转商品房。

3. 城区重点项目成交数据/供应数据/库存数据除特别注明外不包含安置房、经济适用房、安置房转商品房。

4. 第一部分第二节全国房地产运行状态各城市房价数据来源中国房地产协会。

5. 第一部分第三节“地产小道消息”为未经证实消息,仅供参考。

6. 本报告仅作房地产行业内部交流。

7. 本报告由合家网、智盛咨询弘洋事业部、宜昌买房哥、宜昌卓一房地产策划协会联合出品。

第一章:宏观地产环境

一、全国房地产政策动向

1.各地楼市政策

2.楼市热点新闻

· 湖北省棚改开工任务“双过半” 上半年开工14.48万套

· 百城住宅库存连跌35个月 三四线库存创10年新低

· 百强房企上半年销售增36.5% 25家跨过500亿元门槛

· 多地提高住房公积金月缴存额上限 规范缴存比例

· 10大城市二手房半年成交降两成

· 上半年9家信托接13张罚单 “涉房涉地”持续为风险高发区

· 上半年土地市场“两重天”: 一线降温三四线量价齐升

· 下半年楼市开启严监管 多地陆续采取调控措施

· 31家房企公布半年业绩:销售2.5万亿同比增36.2%

· 住建部:因地制宜推进棚改货币化安置

· 地铁申建门槛提高两倍:多个已获批城市不达标

· 国家统计局:加快推进房地产税,落实“房住不炒”

· 统计局: 一线城市房价总体稳定 二线城市有所上涨

· 政治局会议:坚决遏制房价上涨

3.楼市风向标

· 上海率先启用新版银行在线查询不动产登记信息系统 可网查家庭房产信息

· 烟台试点共有产权住房供应模式 2年后可购买剩余30%股权

· 福州土地拍卖首次采用公开摇号方式出让土地

4.大房企动态

· 上半年地产销售十强出炉 碧桂园恒大万科名列前三

· 碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略 用规模换现金

· 新城控股旗下物业管理公司“新城悦”计划赴港上市

· 碧桂园与袁隆平院士团队正式签署协议 共建第三代杂交水稻研究中心

· 恒大集团李四泉获任恒大健康行政总裁及执行董事

· 融创发布业绩预增公告:上半年应占溢利增长超200%

· 华夏幸福32亿受让项目公司部分股权

· 恒大再斥1.46亿港元回购669万股 为月内第15次回购

· 保利地产卖房的新玩法:控股代售公司并产生关联交易

5.大v观点

· 社科院张明:房产税的到来可能比预想的还要早

· 任志强:放开调控房地产也不会崩盘

二、全国房地产运行状态

1.省会城市房价动态

本月,在本报告所统计的省会城市中:均价超过万元的省会城市有23个,较上月减少1个,为长沙,均价从6月的10017元/㎡下降到7月的9990元/㎡;均价在8000—10000之间的省会城市有6个,较上月增加1个,为长沙;均价在8000以下的省会城市有2个,分别为银川和西宁。

其中,北京以64262元/平米的均价居于首位,且环比上涨0.64%;上海、深圳、广州等一线热点城市均价紧随其后,且上海均价超60000元/平米。银川房价均价依然排在最后,但就其自身而言,本月均价达到5629元/平米,环比上涨1.13%。房价涨幅最大的为成都,7月成都均价达12426元/平米,环比涨幅达到+4.92%。

(数据来源:中国房地产业协会)

2.强三线城市房价动态

7月强三线城市房价变动明显。2018年7月,本报告统计的40个强三线城市中(本篇章未统计宜昌房价),7月房价环比上涨的城市有26个,较上月减少7个,涨幅最大的为威海,涨幅为+5.81%;房价环比下跌的城市有8个,较上月增加4个,跌幅最大的为岳阳,跌幅达到-1.85%;房价与上月持平无变化的城市有6个。

(数据来源:中国房地产业协会)

三、宜昌政策动向

1.宜昌本地政策

· 五部门集中会商宜昌房地产:加大供给,管控价格,稳定预期

会议研究分析了2018年上半年房地产市场形势认为,上半年城区房地产市场总体平稳健康。根据中央关于因城施策、促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序的总体要求,会议提出了从“加大供给、管控价格、加强监管、引导需求、稳定预期”五个方面入手,着力整治打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告等四大类31个方面的突出问题,因城施策、精准调控,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

· 博士以上学历或正高以上职称人才 5年内可享受22万元住房补贴

· 夷陵专项整治房产市场秩序

此次整治工作将持续三个月,包括房地产开发企业经营行为中发布虚假房源信息和广告、捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价等13项违法违规行为;房地产中介机构及从业人员发布虚假房源、不实价格信息招揽业务、诱骗消费者等11项违法违规行为;物业服务企业经营行为中擅自改变物业管理用房用途行为等9项违法违规行为。

· 宜昌住房公积金政策全面收紧

7月15日起,宜昌住房公积金政策开始执行新的贷款和提取使用政策。公积金最高贷款额度由60万元调整为双职工正常缴存公积金的家庭,贷款最高额度为50万元;单职工正常缴存公积金的家庭,贷款最高额度为40万元。住房公积金贷款执行首套二套“认贷认房”政策,也就是将缴存职工及配偶名下登记的所有住房(包括购房所在地、缴存地、户籍所在地等相关工作生活地的房产信息),均纳入公积金贷款家庭房屋套数核定范围;已有1次购房贷款记录的(不管是商贷还是公积金贷款),执行二套房政策。

· 建行租房贷下半年有望在宜启动

建设银行2017年在深圳发布国内首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,作为住房租赁服务的试验田,现已复制推广到全国,今年下半年有望在宜昌开启住房租赁贷款。

租房贷款首先需要满足一定条件。据建行介绍,借款申请人条件主要有以下6条:年龄满22周岁;已交纳租约押金;有合法稳定收入和还本付息能力,资信良好;有连续3期及以上缴存社保或公积金记录;未列入全国法院失信被执行人名单;信用状况良好,无重大不良信用记录。符合条件的承租人凭备案登记的住房租赁合同、身份证等证明,就可到网点申请。

2.地产小道消息

· 中梁进驻宜昌

据消息,中梁控股集团进驻宜昌,与阳光城联合开发伍家岗18号地块。

3.棚改拆迁动态

· 伍家岗区四棚改项目开始拆除

白沙路3号地块项目、港务新村项目、地建项目、伍家岗区长江大桥项目,上述4个项目现已全部征收完毕,进入拆除阶段。

白沙路3号地块项目:此次拆除主要涉及李家湖片区,共拆除7栋房屋,拆除建筑总面积约18000平方米,于7月16日开始拆除,预计7月22日前可全部拆除完毕。

港务新村项目:面临夷陵大道,左至港窑路,背靠东山大道,右靠江海路,此次共拆除5栋房屋,拆除建筑总面积约21000平方米,预计8月中旬全部拆除完毕。

地建项目:位于东山大道与胜利四路交汇处,此次共拆除4栋房屋,拆除建筑总面积约11166平方米,预计8月中旬全部拆除完毕。

伍家岗长江大桥项目:位于伍家乡共联村,此次共拆除2栋房屋、1家企业,拆除建筑总面积约7000平方米,预计8月中旬全部拆除完毕。

4.城建配套

· 西陵二路快速路10月全面建成 中心城区20分钟可达宜昌东站

· 伍家岗长江大桥南北主塔承台浇筑完成

· 花艳小学项目竣工移交

· “三馆三中心”主体基本完工

· 郭家湾拟配建初中

· 中心城区将新建38个停车场 3年增加9268个停车位

· 东山花园人行天桥开工 x型天桥跨越城东大道

· 磨基山公园山顶观景平台迎客 打通山顶区域游览环线

· 点军大道预计年内通车

· 宜昌奥体中心迎首秀

第二章:宜昌整体市场情况

一、宜昌城区整体动态

1.整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况,成交数据(套数)含安置房、安置房转商品房成交数据。

本段涉及房价部分数据来源于市场调查,房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。

本段市场数据(成交套数、房价)为住宅物业数据,不包含商铺、车位等非住宅物业。

本段成交数据统计周期为7月1日-7月31日,数据有3-4个小时误差,但总体误差在合理范围内。

2.片区细分地图

(宜昌市买房细分地图,非行政区划)

3.房价分区地图

(2018年7月宜昌房价分区地图)

4.城区整体成交情况 据宜昌合家网数据中心统计,截至2018年7月31日21:00,7月宜昌共成交住宅2699套,成交面积约323520.25㎡;非住宅成交(包含公寓、商铺、写字楼、车位、仓库等)270套,成交面积约31932.7㎡。其中:

城东片区成交772套,成交面积85617.22㎡,排名第一;

东城片区成交589套,成交面积75125.07㎡,位居第二;

东站片区成交459套,成交面积59082.2㎡,位列第三;

西陵主城区成交388套,成交面积43046.44㎡;东山片区成交334套,成交面积40149.87㎡;点军片区成交70套,成交面积4083.73㎡;小溪塔主城区成交43套,成交面积5875.12㎡;龙泉成交34套,成交面积4083.74㎡;猇亭成交10套,成交面积916.87㎡;

(数据来源:宜昌房产交易网)

从区域占比来看,城东片区依然占据绝对优势,稳居成交榜首。东城片区与东站片区紧随其后,相差不大。值得注意的是,猇亭、龙泉等区域也开始慢慢进入被统计范围,随着碧桂园·北站之星等新项目的面市,以及金亚、海航等地产的逐渐进入,龙泉、猇亭将逐渐占据宜昌楼市的一片天地,同时,随着8月猇亭土拍的进行,猇亭楼市或将由此起步。

5.城区成交热图

(2018年宜昌各区域成交热图)

6.城区整体成交top10

在单个楼盘成交统计中,位于东山片区的保利·林语溪成为宜昌本月楼市的绝对主角,以总成交量222套的佳绩位列榜首。

(数据来源:宜昌房产交易网)

从片区来看,在7月的总成交top10排行榜中,东城片区和城东片区分别有3盘进入前10强,东城片区为碧桂园·城央壹品、银河·东湖雅居、恒大名都;城东片区为宏信·依山郡、领地·天屿和上上城·壹号院;东站片区有2盘进入前10强,分别为融创宏泰·融公馆和中建·宜昌之星;西陵区仅宜昌中心1盘进入榜。

从各个楼盘来看,进入top10的楼盘中,纯新盘数量不多,仅宜昌中心和碧桂园·城央壹品2个,剩余楼盘皆为老盘加推。且,保利·林语溪是最后两栋加推,随即进入尾盘清盘阶段。同时,本月的top10榜单中,无安置房项目。

从单个楼盘的单月网签数量来看,位于top10之中的十个楼盘7月网签均在100套以上。

7.各片区重点项目成交情况

(数据来源:宜昌房产交易网)

二、土地市场动态

1.土地供应情况

7月宜昌市(西陵区、伍家岗区、点军区、夷陵区、猇亭区、高新区)共计挂牌出让土地4宗,总出让面积约189021.75㎡,总出让金额达71875万元(按起拍价计)。

从地块性质来看,4宗地块中,工业用地1宗,商业用地1宗,住宅及商服用地2宗;从地块区域来看,2宗地块位于猇亭区,1宗地块位于西陵区,1宗地块位于点军区;跟以往月份不同的是,7月所出让地块没有出现在夷陵、伍家岗等热门区域,而是出现在相对冷门的西陵、点军,甚至猇亭。究其原因,热门区域的重点位置或已无地可拿,亦或,猇亭等地将迎来房产爆发时刻。

2.土地成交情况

7月宜昌市(西陵区、伍家岗区、点军区、夷陵区、猇亭区、高新区)共完成土地交易土地79宗,流拍1宗。其中挂牌交易6宗,协议出让9宗,划拨64宗。

其中,挂牌交易的6宗地块,总成交面积约为299978.07㎡,总成交金额26951.4万元,包括3宗工业用地,3宗商服用地,1宗住宅用地。

在挂牌出让的6宗地块中,夷g[2018]15号格外引人注目。

夷g[2018]15号地块(以下简称g5号地块)位于夷陵区龙泉镇东城路北侧,出让面积为85887.48㎡,容积率不大于1.6,建筑密度不大于35%,绿地率不小于30%。地块起始价15460万元,竞买保证金12370万元,加价幅度为500万元及500万元整数倍数,起拍楼面价约为1125元/㎡。

这是继碧桂园进军龙泉后的第二宗纯住宅地块,当时碧桂园以接近1亿的总价拿下前一宗住宅地块。如今,金亚地产挥金1.59亿,成功抢滩龙泉。碧桂园、金亚成功进驻。龙泉房价必将迎来一波跳涨。

三、短期市场供给

1.新增项目开工

2018年7月宜昌城区共计办理施工许可证6件,施工合同总金额217172.88111万元。

2、新增项目预售

7月宜昌城区共计发放预售许可证20件,新增预售面积250635.67㎡,新增商品房2335套。

其中,城东片区4件,合计284套;点军片区10件,合计519套;西陵主城区2件,合计1131套;东山片区2件,合计227套;东站片区2件,合计174套;东城片区0件,合计0套;猇亭区0件,合计0件。

四、项目营销动态

1.新开盘项目汇总

2018年7月宜昌共有8个楼盘开盘/加推,共推出1682套房源。

8个楼盘分别是位于点军片区的映象江南,位于西陵主城区的宜昌中心、星光天地,位于东站片区的伍领江湖、融创宏泰·融公馆、碧桂园·凤凰城,位于东山片区的保利·林语溪,位于东城片区的碧桂园·城央壹品。

其中,映象江南推出218套房源,宜昌中心推出206套房源,伍领江湖推出116套房源,星光天地推出200套房源,融创宏泰·融公馆推出136套房源,保利·林语溪推出227套房源,碧桂园·凤凰城推出405套房源,碧桂园·城央壹品推出174套房源。

映象江南、宜昌中心、星光天地、伍领江湖、碧桂园·凤凰城为纯新项目首次开盘。

2. 营销活动汇总

3.待入市新项目

据统计,宜昌待入市新项目有26个,其中西陵主城区3个,东城片区9个,小溪塔主城区4个,东站片区7个,点军片区1个,猇亭1个,龙泉1个。详情如下:

(宜昌待入市新项目及最新动态)

第三章:宜昌各区域重点项目情况

一、主要在售项目销售情况

1.主要在售项目数据统计说明

本章节统计口径与上文有所不同,部分数据有些许出入,上文章节统计口径为整个宜昌市范围,本章节统计口径为宜昌市各区域主要在售项目(具体项目详见下文)。因每月统计数据需要大量时间,不同项目单体数据即时性存在1-3天误差(本篇章统计周期为6月25日-7月25日),但总体误差在合理范围类,且计算周期越长,影响性越小。ps:对开发商而言,本章节数据相对全市统筹数据更具参考性,剔除了安置房等其他性质用房对统计结果的影响。

二、主要在售项目成交分析

1.市场综述

2018年7月宜昌各区域主要在售项目成交量环比上涨,供应环比下跌、库存环比上涨。其中本月销售354643.07㎡,环比上涨2.1%;本月新增供应457208.72㎡,环比下跌21.32%;本月库存824539.97㎡,环比上涨13.29%。

城东片区:销售71388.93㎡,环比上涨46.64%;新增72508㎡,环比上涨16.38%;库存168159.47㎡,环比上涨0.67%。

2.市场供求

从宜昌市场供求关系来看,7月宜昌主要在售项目成交量环比下跌,供应环比上涨,市场整体供求比为1.2供大于求(供求比小于等于0.8为供小于求,0.8-1.2之间为供需平衡,大于等于1.2为供大于求)。

3.供应及库存产品结构分析

7月宜昌主要在售项目新增住宅347311.56㎡(预售新增,不含面积确权变动影响,故与上文数据略有出入,出入因素为面积确权变动),共计3320套,其中三房(大于100㎡)最多,为1777套,其次为公寓产品,640套。ps:(此统计是每月月底25日开始统计,安置房、经济适用房均未统计)

7月宜昌主要在售项目库存824539.97㎡,共计7489套,其中三房(大于100㎡)库存最高为2053套,其次为公寓库存,为1567套。

4.成交分析

成交产品分析

7月成交354643.07㎡,共计2998套,其中三房产品(>100㎡)成交最高,为1961套,其次为四房403套。公寓为103套。

成交区域分析

7月成交354643.07㎡,共计2998套,其中东城片区成交量最高,为956套,其次为城东大道片区639套。

5. 报价情况

(宜昌重点项目报价)

(本文为报告删减版,完整版请联系合家网或宜昌卓一策划协会)

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